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三盛控股:利润大蹦极,资金缺口26亿|进深

时间:2020-03-28 来源: 责任编辑:

  三盛集团董事长林荣滨

乐居财经 张丹 发自北京

解禁时间一到,三盛控股(集团)有限公司(以下简称三盛控股,02183.HK)筹谋两年的扩张之心就压抑不住了。

2019上半年的物业销售收入还是0,下半年就释放出20.17亿元,而这也基本上就是三盛控股的全年收入。上半年未达到确认条件的销售收入,集中在下半年收割了。

全年20.46亿元的收入中,只有0.3亿元来自投资物业租金收入,98.5%都来自物业销售。

上市三年,连亏两年,且亏损急速扩大上千倍,2019年破天荒的扭亏为盈。

显示,2019年溢利约为3070万元,股东应占溢利6930万元,而这两项在2018年分别亏损1.66亿元、1.45亿元。

按捺不住的野心

三盛控股一出生,就决定了被束缚的命运,不管是在外,还是对内。

作为承接三盛集团地产业务平台而生,三盛控股的业务线单一,主要是物业销售,并且在上市之初,三盛集团董事长林荣滨就已为其以后规划好了成长路线。第一阶段,通过大股东借款、发展等方式为其提供发展资金;第二阶段,将三盛集团地产注入。这也就意味着,三盛控股的规模扩充,全靠三盛集团输送。

受限于公司24个月内不能有大笔,2017年8月8日,借利福地产之壳上市的三盛控股,前两年只能靠大股东三盛集团资金帮扶,且无更多优质资产提收。在2019年下半年解禁之后,三盛控股猛踩“油门”,大笔装入资产。

2019年12月,三盛集团对三盛控股完成首轮资产注入。三盛控股以2.31亿港元收购福建盛创、福州宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多个地产项目。据乐居财经了解,收购上述地产项目之后,三盛控股的可售土地储备增加逾43万平方米、可售建筑面积逾百万平方米。

2019年9月,三盛控股的间接全资附属公司全耀控股有限公司以2.31亿港元收购时幸集团,并已于12月18日完成。2019年,三盛控股共收购8幅新地。

积蓄的土储让未来开发充满想象。截至2019年12月31日,三盛控股已订约但未确认销售的金额约为113.22.4亿元。

压抑之后的爆发力总是惊人的,但时间也短暂。作为地产赛道上的新晋选手,初尝盈利的三盛控股,一切才刚刚开始。

冯劲义加盟猜想

地产排名50名开外的中型房企三盛集团,2019年的关注度增加了许多,这要归功于冯劲义等众多明星职业经理人的加入,以及总部的搬迁计划。

2019年5月三盛集团宣称,原合生创展总裁冯劲义已正式加入三盛集团,任职三盛地产集团总裁,负责集团地产板块经营管理工作。擅长投资和战略布局的冯劲义的加盟,业内人士纷纷猜测:三盛控股解禁在即,三盛集团或要开启新一轮扩张。

“地产板块继续做大做强区域,要继续实现精准高效拿地。”这是林荣滨在2019年新年贺词中的要求,在2020年新年贺词中,他再次提到,要继续拓展资源,精准投资。

财报显示,截至2019年12月31日,三盛控股共有22个开发中及持作未来开发的物业项目,土地储备总占地面积约为142.58万平方米,规划总建筑面积约为 432.10万平方米。其中预计在2020年竣工的项目有3个。

这22个待入市项目,16个盘踞在大本营福建,5个位于华东区域。从中可以看出,跳出福建区域,三盛控股向外瞄准的就是华东区域,将长期在长三角区域工作的冯劲义招致麾下,又将总部迁址上海,扩张重心不言而喻。

揪心的现金流:26亿缺口

通过收购及土地竞标获得多幅地块,带来了项目数量的快速增加,但也使得负债率攀升。2019年资产负债率为93.6%,较2018年上升0.6个百分点。财报显示,2019年银行及金融机构贷款约76.35亿元,应付债券约为10亿元。一年内到期的借款约为33.85亿元,一年后到期的借款约为42.49亿元。

林荣滨似乎并不在乎负债率有多高,现金流是他的核心关注点。“现金流是第一位”是三盛的文化,也是林荣滨反复强调的事。截至2019年12月31日,三盛控股手握现金8.1亿元,比去年增加了2.8个亿,不过尚未完全覆盖短债,有25.75亿元的资金缺口。

2020年,三盛集团“双千亿”目标迈入第二年,解禁之后的三盛控股承担的任务颇重。据了解,未来两年内,会有大量未上市的资金注入其中。资料显示,三盛集团未上市的土储货值在1000亿元左右。

未来业绩增长似乎已经有了轮廓,那么三盛控股的盈利能力如何?2019年毛利为7.51亿万元,较去年同期增加3.7亿元;毛利率为36.7%,较去年同期的18.1%增加18.6个百分点,双增长原因主要由于销售成本减少及售价增加。

由此可以看出,与“开源”无关,主要是基于“节流”。“质量扩张影响企业扩张,进一步影响盈利。”这是在近年三盛产品频上质量黑榜后业界的看法。然而,相比盈利能力,产品管控是其另一个扩张命门。

2019年5月,《青岛日报》曝出三盛国际海岸,墙面开裂、停车场积水、楼顶漏雨;福建省福州市璞悦湾区一期被住建部点名存在4个主要违法违规事实;2015年,三盛国际公园因质量问题经常出现在媒体曝光名单中。

2019年,三盛集团经过战略调整和人事变动,蓄势待发的意图已初显,这也意味着作为其地产业务上市平台的三盛控股,也将步入快车道,但扩张与质量,盈利与负债率如何兼顾,则是摆在林荣滨面前的首要问题。

乐居财经

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